Новый закон о перепланировке квартир

Изначальный жилищный план может не устраивать жильцов по разным причинам. Собственникам жилья может не приходиться по вкусу теснота типовых комнат, размеров прихожей или стена, отделяющая одну комнату от другой. Но неумелая и неправильная перепланировка квартиры влечёт за собой катастрофические последствия. Причиной катастрофы может послужить не только ветхость жилья, но и повреждение несущих конструкций. По этой причине процедура перепланировки требует строгого контроля со стороны закона.

Перепланировка квартиры по закону

Основным нормативным актом, регламентирующим все процессы и виды перепланировки, является Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 25-28). Действительный ЖК РФ регулирует следующие моменты:

• Согласование и оформление перепланировки жилья;
• Осуществление перепланировки на законных основаниях;
• Упорядочивание норм перепланировки квартиры;
• Ответственность за самовольные действия в отношении изменения жилищного плана квартиры.

Перепланировка квартиры, согласно действительному закону, предполагает конфигурационные изменения жилой площади без манипуляций с несущими стенами и прочими опорными инженерными конструкциями. Если для изменения конфигураций жилья требуется перенос инженерных конструкций, канализации, установка электрической шины или автономного отопления, подобные действия характеризуются как переустройство квартиры. И перепланировка, и переустройство жилого помещения требуют согласования с уполномоченными органами.

В целях подробного ознакомления с нюансами перепланировки, скачать текст Жилищного Кодекса Российской Федерации с последними поправками можно по ссылке:

Законом, устанавливающим порядок осуществления перепланировки квартиры в столице Российской Федерации является Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.05 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Актуальный текст указанного закона можно скачать по ссылке:

Какие изменения в план квартиры можно вносить по закону?

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, в план квартиры можно вносить следующие изменения:

• Объединение кухни с прилегающей комнатой при помощи установления в стене дополнительного дверного проёма;
• Создание открытой арки при соединении кухни с комнатой;
• Увеличение пространства ванной и туалета за счёт территории коридора при условии, что уровень пола санузла ниже дополняющей территории на 3-5 см;
• Протяжение новой системы труб для переноса водного бака стояка, при условии сохранения угла слива;
• Изоляция балкона за счёт застекления.

Если процесс перепланировки жилья затрагивает общую собственность жильцов, процедура внесения изменений в план определённой квартиры должна быть согласована с каждым из соседей.

Что запрещено?

Перепланировка квартиры не должна негативно отражаться на условиях проживания как собственников данного помещения, так и их соседей (Постановление Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).

Вносимые изменения не должны представлять угрозу для жизни и здоровья граждан и способствовать разрушению и преждевременному обветшанию жилищного комплекса.

При осуществлении перепланировки или переустройстве жилья запрещается:

• Сносить несущие конструкции или нарушать стабильность несущих стен;
• Увеличивать площадь кухни или санузла за счёт жилых комнат;
• Объединять комнату с кухней, в которой находится газовая плита;
• Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним туб;
• Обустраивать санузел в месте, где у соседей снизу находится комната для проживания (в случае одноуровневых квартир);
• Обеспечивать подогрев полов за счёт общего отопления;
• Расширять балкон за счёт жилых комнат (исключение — формирование арки шириной до 1 метра);
• Проводить мероприятия по переустройству квартир в аварийных домах;
• Нарушать деятельность вентиляционных систем дома;
• Строительство мансард;
• Переустройство чердачных этажей.

При любых изменениях плана кухни, в указанном помещении должно быть окно. Это необходимо для освещения и естественной вытяжки вредных для здоровья испарений, образующихся во время готовки, а также для профилактики последствий утечки газа.

Этапы процедуры переустройства жилья

Первым этапом после принятия решения о переустройстве жилой площади является сбор документации.

Список необходимых документов для подачи заявления о перепланировке квартиры:

• Технический паспорт квартиры;
• Документ, подтверждающий решение общего собрания собственников многоквартирного дома о разрешении внесения изменений в план общей собственности (копия и оригинал);
• Удостоверение права на земельный участок, если изменения в плане здания предполагает возведение дополнительных лестниц в подвальные помещения в пределах установленного земельного участка;
• Кадастровый паспорт — в случаях, предусмотренных в предыдущем пункте;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру;
• Информация о лицах, зарегистрированных и проживающих на данной жилплощади (выписка из домовой книги);
• Разрешение на проведение работ по перепланировке жилья, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
• Копия финансово-лицевого счета;
• Заключение Санитарно-эпидемиологической станции о соответствии жилья санитарным нормам;
• Заключение МЧС об уровне пожарной безопасности в письменном виде;
• Эскиз или проект квартиры.

Эскиз не требует юридического подтверждения. Его уместно заказывать, если в процессе перепланировки осуществляются:

• Демонтаж или возведение стен, не являющихся несущими;
• Увеличение или уменьшение диаметра окон с соответствующими заменами рам;
• Демонтаж или возведение перегородки между туалетом и ванной комнатой;
• Создание и замуровывание дверных проёмов.

Согласно действительному закону, перепланировка квартиры по проекту происходит в случаях:

• Возведения лестниц в двухуровневых квартирах;
• Переноса санузла и кухни в другие помещения квартиры;
• Изменения устройства пола;
• Замены газовых плит на электрические;
• Установки тяжёлых сооружений, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции здания.

Составлением проектов перепланировки квартир занимаются проектно-технические организации.

Для получения более подробной информации о том куда обращаться за предоставлением перечисленной документацией можно обратиться к юристу-консультанту. Его консультация совершенно бесплатна.

Если вся необходимая документация собрана, можно приступать к следующему этапу — утверждению проекта или эскиза на проведение работ. Для этого необходимо обратиться в архитектурный отдел районной администрации. В двух экземплярах подписывается соответствующее заявление, и полный пакет документов направляется в жилищную инспекцию.

Решение жилищной инспекции о разрешении или разрешении перепланировки, согласно закону, выдается не позднее чем через месяц с момента подачи документов. В случае положительного решения работы могут быть начаты с момента вступления данного решения в силу. На мероприятия по плановому изменению жилья выделяется 4 месяца.

По окончанию работ уполномоченные сотрудники жилищной инспекции осуществляют проверку изменённого жилища в целях утверждения результатов. Далее собственникам необходимо предпринять следующие шаги:

• Получение акта о проведённых работах;
• Оформление новых технического и кадастрового паспортов;
• Пройти регистрацию в УФРС или МФЦ, в случае если была изменена изначальная площадь помещения.

Сроки

Как было сказано выше, сроки на осуществление работ по перепланировке после сдачи дома в эксплуатацию — 4 месяца. Время на прохождение остальных этапов зависит от типа изменения изначального квартирного плана:

• По эскизу или проекту, без внесения изменений в несущие конструкции: получение разрешения в течение двух месяцев, сдача результатов проведённых работ — 1 месяц, обновление технического паспорта — 10 рабочих дней;
• По проекту с изменениями в несущих конструкциях: техническое заключение о допустимости проведения подобных работ — 15 дней, получение разрешения — 2-3 месяца, сдача результатов — 10 дней.

Как узаконить перепланировку?

Самовольное изменение изначального квартирного плана чаще всего можно узаконить только через суд (часть 4 статья 29 ЖК). Однако, согласно действительному закону, в некоторых случаях допускается обращения в местные органы самоуправления. Во втором случае процедура узаконивания будет тождественна получению разрешения на осуществления рассматриваемых работ.

Если вопрос легализации уже поведённых работ решается через суд, необходимый алгоритм действий будет следующим:

• Составление иска в судебную инстанцию районного типа;
• Сбор необходимой документации, уже перечисленной ранее;
• Подготовка квитанции об уплате государственной пошлины (300 рублей);
• Явка на заседание суда;
• Проведение экспертизы, в целях которой — сбор доказательств о не причинении ущерба несущим конструкциям и субъектам общей собственности (при необходимости);
• Получение решения суда.

Если решение суда положительное, на основании полученного документа необходимо оформить новый технический паспорт. В случае неудовлетворительного судебного решения, апелляционные протесты подаются в течение 30 последующих рабочих дней.

Штрафы

В случае признания работ по перепланировке незаконными, на ответчика налагается штраф (ст. 7.21 КоАП РФ). По закону, штраф для частных лиц предусмотрен в размере от 2000 до 2500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей. При этом собственников могут обязать вернуть видоизменённому им помещению исходные параметры.

В случае многократных нарушений данного характера или невыполнения предписаний, на нарушителя налагается штраф, превышающий показатели предыдущего. Право на выезд за границу Российской Федерации, согласно закону, таким гражданам ограничивается.

В случае злостного неисполнения предписанных обязательств, жилищная инспекция вправе обратиться в суд по вопросу выселения данного собственника и компенсации его задолженности путём распродажи имущества с торгов.